先看這段，可以少跑兩趟仲介

東京公寓的租金，通常不是最貴的那一筆。真正讓台灣人荷包失血的，是簽約前那一串沒人先講清楚的費用，還有審查被打回票之後重來的時間成本。

我在東京住過三間公寓。第一間是透過仲介租的 1K，位在江東區，離車站走路七分鐘。第二間換到 UR 都市機構的住宅，一口氣省掉禮金、敷金和仲介費。第三間因為工作調動，改租月租公寓。三次經驗裡，我最想告訴第一次在東京租屋的人一句話：你不需要日語 N1，但你需要知道哪些條件會讓保證公司直接把你刷掉。

東京公寓的類型：アパート、マンション、月租公寓差在哪

仲介網站上的分類看起來很複雜，拆開其實只有幾個維度：構造、樓層、有沒有附家具、租期長短。

アパート 與 マンション 的差別不只是樓層

アパート 多半是木造或軽量鉄骨，兩層樓以下，租金便宜，但冬天冷、夏天熱，隔音也差。マンション 是 RC（鋼筋混凝土）或 SRC 構造，隔音好，多半有自動鎖和宅配箱。

很多人以為「マンション 就一定安靜」，這是錯的。我在換到 UR 之前看過一間位在中野區的物件，外觀是白色磁磚的 マンション，結果是 1980 年代的軽量鉄骨造。晚上待在房裡，樓上走路的聲音聽得一清二楚。

看房時直接問兩件事：構造是 RC、SRC 還是 S 造？天花板高度多少？低於 2.4 公尺的房間住起來壓迫感很重，這種東西照片完全拍不出來。

1R、1K、1DK 到底怎麼分

1R 是「一個房間」，廚房就在房間裡，中間沒有門隔開。1K 是房間加一條獨立走道廚房（K 代表 Kitchen）。1DK 多了一個可以放餐桌的空間。台灣人常把 1K 想成一房一廳，其實 1K 的廚房通常只有一個瓦斯爐，連切菜的地方都要自己想辦法。

月租公寓（マンスリーマンション）適合誰

含水電、網路、家具，最短租一個月，不用保證人、不用禮金敷金。代價是月租比一般公寓貴三到五成。如果你只待三個月到半年，或是剛到東京還沒決定住哪一區，月租公寓是合理的緩衝。不要為了省錢硬去簽兩年約，違約金加上搬家費，算下來更貴。

東京公寓租金行情：23 區哪一區對得上你的預算

下面這張表的數字，是「距車站步行 10 分鐘內、築 15 年內、含管理費」的參考帶。離車站每多走五分鐘，租金大概可以再少 5% 到 8%。

區域1K／ワンルーム 參考月租通勤特性適合誰
港區13～16 萬日圓多線交會，有時走路比搭車快公司有住房補助的人
澀谷區12～15 萬日圓轉乘方便，末班車後街上還熱鬧重視生活機能、預算寬鬆
新宿區11～14 萬日圓交通樞紐，住宅區與商業區落差大需要常跑外縣市的人
目黑區11～14 萬日圓東急線沿線，住宅氛圍濃想住安靜住宅區的人
台東區9～12 萬日圓淺草、上野一帶，觀光客多喜歡下町氣氛的人
中野區8～10 萬日圓中央線快速，到新宿約五分鐘性價比優先的單身族
世田谷區8～10 萬日圓純住宅區，離車站遠的物件多有自行車、不趕通勤的人
杉並區7.5～9.5 萬日圓中央線與丸之內線延伸段想安靜又想靠近市中心
江戶川區6.5～8 萬日圓地下鐵東西線直通預算有限、能接受通勤 40 分
足立區6～7.5 萬日圓千代田線、日比谷線直通想壓低固定支出的人

台東區這幾年因為觀光客變多，租金漲得比周邊快。如果你打算住三年以上，反而要留意這種「租金已經反映觀光紅利」的區域，未來的漲幅空間相對小。真正便宜的地方，往往是你原本沒聽過的區。

東京公寓初期費用怎麼算？拆開來看才不會爆預算

初期費用的行情大約是月租的四到六倍。以月租 8 萬日圓的 1K 為例，簽約當天要準備的現金大概落在 35 到 45 萬日圓之間。很多人只算房租，到了簽約現場才發現差了一大截。

費用項目常見行情退租時退還嗎能不能談
敷金（押金）房租 1～2 個月可退，但會先扣清潔與修繕可談，老一點的物件常能壓到一個月
禮金房租 0～2 個月不退空置超過兩個月的物件最有機會談掉
仲介手續費房租 1 個月＋消費稅不退法定上限，幾乎不能談
保證公司費用首次 0.5～1 個月，之後每年約 1 萬不退通常由房東指定，不能自己換
火災保險1.5～2 萬日圓不退難談，但可以選較便宜的方案
鑰匙交換費1.5～3 萬日圓不退部分物件可談，新成屋較有空間
24 小時生活支援每年 1～2 萬日圓不退可談，有些仲介願意自行吸收
退租清潔費3～5 萬日圓從敷金內扣除依合約走，簽約時就要看清楚

想省初期費用，最有效的順序是：先找 UR 住宅（沒有禮金、敷金、仲介費），其次找空置期長的物件談禮金，最後才是比價仲介。反過來做的話，你會在最後一刻才發現自己多付了十幾萬日圓。

如何找到願意租外國人的東京公寓？我實際用過的四個管道

一、SUUMO 與 LIFULL HOME'S：資訊量最大，但要會篩

這兩個是日本最大的租屋平台。篩選條件裡有一欄是「外国人可」，但實際打過去，大約一半以上的物件會回你「需要跟房東確認」。真正有效率的做法，是直接鎖定有標示「外国籍専門」或「多言語対応」的仲介公司，再用平台去找他們手上的物件。

二、UR 都市機構：外國人最該先看的地方

UR 是獨立行政法人經營的租賃住宅，不需要禮金、敷金和仲介手續費，也沒有保證人制度（可用 UR 的保證制度替代）。缺點是採抽選制，熱門物件一次可能十幾組人搶。申請時需要「在留カード」和「住民票」，文件備齊就能抽。

我第二間公寓就是 UR，從申請到抽中花了大概三週。它不像一般租屋要跟仲介來回好幾輪，流程很機械化，但省下的錢很有感：禮金加敷金加仲介費，一次省下超過 20 萬日圓。

三、有中文對應的在地仲介

連鎖仲介如 at home、エイブル、ミニミニ 在部分店鋪有中文或英文對應。這種店鋪熟悉外國人審查的眉角，知道哪些房東願意收外國人。缺點是他們手上的物件不一定最便宜，有時候是為了成交而推你比較貴的選項。

四、台灣人臉書社團與社群

搜尋「東京 租屋 台灣人」可以找到幾個社團，裡面常有轉租或退租前的物件釋出。這條路速度快、溝通無障礙，缺點是要注意二房東轉租的風險，一定要確認合約上的名義人是不是屋主本人。

外國人審查為什麼被刷掉？五個仲介不會主動說的事

審查不是看你有沒有錢，是看「風險」。保證公司和房東在意的是：你會不會中途跑掉、聯絡不到、付不出房租。

第一，在留卡的剩餘期限。剩不到一年的，過件率明顯下降。如果簽證快到期，先辦更新再找房，順序反了只會白跑一趟。

第二，日本手機號碼。沒有日本門號幾乎過不了。保證公司會打電話確認，國際號碼他們不打。

第三，緊急聯絡人。不能填同齡的朋友。實務上他們希望是日本國籍、有穩定工作、年紀比你大的人。

第四，雇用形態。正社員最容易過，契約社員次之，アルバイト 最難。打工度假簽證（特定活動）是常見的被刷組合，因為期限短又不保證收入。

第五，日語電話對應。有些保證公司會用電話問幾個基本問題，聽不懂就直接結案。可以請仲介代為溝通，但要事先講清楚。

網路上有一種說法是「先匯一筆錢到日本帳戶可以增加通過率」。我問過兩間保證公司，答案都是沒差。他們看的是在留資格和雇用形態，不是帳戶餘額。與其匯錢，不如先把日本門號辦好，這一項的實際影響大得多。

什麼是保證公司？沒搞懂會多付一個月租金

保證公司（賃貸保証会社）是介於房東和房客之間的第三方。房客付不出房租時，由他們先墊給房東，再向你追討。現在東京的租屋大約有八成需要保證公司，這已經是標準流程，不是什麼特殊條件。

費用結構通常是簽約時付房租的 50% 到 100%，之後每年更新費約 1 萬日圓。常見的保證公司包括 GTN、日本セーフティー、フォーシーズ 等。要注意的是，有些保證公司會要求你下載專用 App、每半年回報一次居住狀況，沒回報可能被加收手續費。

有一種情況要特別小心：仲介同時是某家保證公司的代理，然後跟你說「一定要用這一家」。其實房東指定的保證公司通常只有一兩家，如果仲介推的是第三家、費用又特別高，可以要求看房東的指定文件。

簽約當天要盯什麼？我差點簽下去的合約細節

日本租約通常是兩年，裡面有幾個條款是台灣人不熟悉的，簽名之前最好逐條看過。

原状回復的範圍。日本國土交通省公布的《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》裡明確寫了：因正常使用造成的損耗（例如日照造成的壁紙褪色、家具留下的輕微痕跡）由房東負擔。但很多合約會寫成「全部由乙方負擔」。看到這種寫法，當場要求改成依照國土交通省的指引處理。

退去予告。一般是退租前一個月提出。少於一個月，可能要多付一個月房租。這條對短期居留的人影響很大。

自動更新料。兩年約滿續約時，通常要付一個月房租的更新費。有些人以為合約自動延長不用錢，帳單來才發現。

二房東轉租。如果簽約對象不是屋主本人，而是「転貸人」，要確認原房東是否同意轉租。這種合約出問題時，你的保障會比直接跟屋主簽約少很多。

東京公寓常見問答

日語只會五十音，東京公寓真的租得到嗎？

租得到，但你會多花錢、多花時間。願意接外國人的仲介通常會搭配外國人對應的保證公司，費用比日本人方案高一些。務實的做法是先找有中文對應的店鋪，把「日語電話對應」這關交給仲介處理。硬著頭皮自己去打，常常第一通電話就被婉拒。

在台灣先租好東京公寓，還是到了當地再找？

看你的居留時間。一年以下，先訂一個月的月租公寓，到當地再看房子，因為很多物件是「即入居可」，你在台灣根本看不到現場。兩年以上，才值得先在台灣透過仲介卡位，尤其是四月和十月這種入學、入社旺季，好物件兩三天就消失。

物件寫「外国人不可」，是不是完全沒機會？

不一定。有些「外国人不可」是仲介自己加上的，怕溝通麻煩，不是房東的意思。請仲介直接去問房東，尤其是空置三個月以上的物件，房東態度通常會軟化。我第一間公寓的條件原本也寫著不可，仲介打了一通電話就變成可談。

月租公寓一個月收 18 萬日圓，這樣算貴嗎？

要看含不含什麼。山手線內圈、含家具家電水電網路、又能短租一個月的，18 萬日圓在行情內。真正要小心的是初期費用和退租清潔費，有些月租公寓的退租清潔費收到 3 萬日圓以上，簽約前一定要問清楚總額。

退租時敷金拿得回來嗎？

通常拿不回全額，但也不該被扣光。實務上最常見的扣法是清潔費加壁紙部分更換。你可以要求對方出示見積書和施工照片。如果雙方對「正常使用損耗」的認定差太多，可以向各都道府縣的消費生活中心諮詢，這是免費的。

保證人一定要日本國籍嗎？

法規上沒有規定國籍，但實務上多數房東會希望是日本人。如果你找的是 UR 住宅，可以用 UR 的保證制度，不需要另外找連帶保證人，這是它對外國人最友善的地方之一。

住進去之後：東京公寓生活的三個現實面

簽完約才是開始。第一個現實是垃圾分類。每個區的規定不一樣，江東區和杉並區的塑膠類分類方式就不同，入住時記得去區役所拿分類表，或上東京都官方網站查你所在區域的規定，不要憑印象丟。

第二個現實是噪音。RC 構造的公寓不代表完全隔音，尤其是地板傳來的低頻聲。晚上十點後洗衣機、吸塵器盡量別用，這在日本是基本禮貌，鄰居真的會反映。

第三個現實是退租前的溝通。退租要提前一個月告知，最好用書面或電子郵件留下紀錄。我聽過有人只用電話講，結果被認定沒通知，多付了一個月房租。

本文內容經過事實核查，相關費用與法規說明以日本國土交通省及東京都官方公布資訊為準。